Neubau-Quartiere mit Altbau-Charme

Herr Aumann, Sie sind Konversionsmanager der beiden Quartiere York und Oxford und Geschäftsführer der KonvOY GmbH. Vor welchem Hintergrund wurde die KonvOY gegründet und was ist Ihre Rolle?

Stephan Aumann: Die Stadt Münster hat 2018 im Zuge des Erstrechtszugriffs die Konversionsflächen von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben erworben. Einen Teil der Flächen hat sie für Grundschule, Turnhallen und Kitas behalten. Weitere Flächen hat das Wohnungsunternehmen der Stadt übernommen, damit ein Großteil des sozialen Wohnungsbaus frühzeitig errichtet werden kann. Der Großteil der Flächen ist aber an die KonvOY gegangen, eine GmbH mit der Stadt Münster als einzige Gesellschafterin. Städte gründen häufig Entwicklungsgesellschaften, die sich um Erschließung und Vermarktung von Grundstücken kümmern. Häufig führt das dazu, dass die GmbH eigene privatwirtschaftliche Ziele verfolgt, die gegenläufig zu den allgemeinwohlorientierten Wünschen der Stadt sind.

Bei der KonvOY wurde der Schwerpunkt bewusst anders gesetzt: Ich verzahne in meiner Rolle als Stabstelle beim Stadtbaurat und Geschäftsführer die privatwirtschaftliche Umsetzung der GmbH mit den hoheitlichen Instrumenten der Stadtentwicklung. Diese hohe Gewichtung der planerischen Ziele bei der Entwicklung zeigt sich auch in meinem Hintergrund: Die Geschäftsführerstelle wurde bewusst nicht durch jemanden mit einem kaufmännischen Hintergrund besetzt, ich selbst bin Stadtplaner.
 

Sie sagten, im Fokus stehen die gemeinwohlorientierten, stadtplanerischen Ziele. Wie stellt man deren Erfüllung sicher?

Stephan Aumann: Kurz gesagt: Über den Zuschlag entscheidet nicht der höchste Gebotspreis, sondern der beste Beitrag zur Stadtentwicklung. Wir wollen die richtigen Investoren auf die Fläche bringen, die die Klimaanforderungen bewältigen, gute Mobilität ermöglichen und eine gute Mischung an Wohnformen anbieten – also nicht nur die höherpreisigen, die sich oftmals am Markt durchsetzen, sondern auch geförderten Wohnraum, preiswerte Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser für Familien oder gemeinschaftliche Wohnformen.

Sichergestellt wird das über das Prinzip der Konzeptvergabe, einer Methode zur Ermittlung von Grundstückskäufern. Im Detail kann der Begriff Konzeptvergabe unterschiedliche Herangehensweisen bedeuten. Oft meint man damit, dass perfekt ausgearbeitete Konzepte in den Wettbewerb um ein Grundstück treten. Das funktioniert heute aber nicht mehr: Bauen an sich und die Finanzierung von Bauprojekten haben sich verteuert, die Entwicklung eines Grundstücks ist risikohaft geworden. Deshalb sind Interessenten zurückhaltend, bevor sie zu viel in einen Wettbewerb mit beschränkten Erfolgsaussichten investieren.

Wir haben in unseren Verfahren auf diese aktuellen Bedingungen am Immobilienmarkt reagiert und arbeiten mit kooperativen Konzeptvergaben. Entscheidend für unsere Wahl sind inhaltliche Ziele, die der Investor verfolgt, z. B. Bestandserhalt und –nutzung oder Umsetzungssicherheit. Klassische wettbewerbsähnliche Vorphasen werden eher reduziert, stattdessen wird mit dem Investor in einem kooperativen Prozess der konkrete Plan entsprechend der Gestaltungsleitlinie, des Bebauungsplans und den Zielen der Stadtentwicklung entworfen.
 

Sie erwähnten bereits die Baukrise, die zwischenzeitlich die Branche beeinflusst. Wie geht man mit sich ändernden Rahmenbedingungen um?

Stephan Aumann: Wichtig ist hinzunehmen, dass es dauert, und es als Chance zu begreifen. Die Baureifmachung allein beansprucht mehrere Jahre – das ermöglicht, genau im richtigen Moment die richtige Entscheidung für das jeweilige Baufeld zu treffen. Wir können Entwicklungen beobachten und von einer Konzeptvergabe zur nächsten entscheiden, welche Facette, welche Wohnform oder welche Nutzungsart noch fehlt.

Ein weiterer Vorteil ist, dass wir der Stadt entgegenkommen können und zum Beispiel einige der Flächen als Zentrale Unterbringungseinrichtung des Landes oder als Flüchtlingsunterkunft der Stadt temporär zur Verfügung stellen können. Die GmbH verzichtet an der Stelle aus dem Allgemeinwohlgedanken heraus auf schnelle Erlöse.

Im Zuge so einer großen Quartiersentwicklung ergeben sich auch neue Ziele der Stadt.Ein Beispiel ist da eine zweizügige Grundschule, die im Oxford-Quartier geplant war. Neuere Bevölkerungsprognosen haben ergeben, dass auch eine Erweiterung einer nahegelegenen Schule den Bedarf deckt. Dadurch entstehen neue Möglichkeiten für Projekte auf dem ursprünglich vorgesehenen Grundstück an einer zentralen Stelle im Quartier. Der städtebauliche Entwurf muss angepasst werden und wir können neu über passende Nutzungen am Quartiersplatz nachdenken. Das macht eine Quartiersentwicklung besonders: Sie dauert mehrere Jahre und bietet dadurch Chancen, die man vorher noch nicht gesehen hat.
 

Wo steht die Quartiersentwicklung aktuell?

Stephan Aumann: Die Entwicklungen der einzelnen Baufelder befinden sich aktuell an sehr unterschiedlichen Meilensteinen: Auf den Flächen des städtischen Bauunternehmens haben sich bereits die ersten Bewohner eingelebt. Andere befinden sich im Hochbau, wieder andere in der Baureifmachung. Während sich an der einen Stelle schon eine Quartierskultur entwickelt, Kitas und eine Grundschule fast fertig sind, laufen an anderer Konzeptvergaben und Abstimmungen.

Im York-Quartier ist der Anschluss an die Hauptverkehrsstraße schon abgeschlossen, die Anbindung des Oxford-Quartiers ist in ein bis zwei Jahren so weit. Fast alle nicht nachnutzbaren Gebäude sind abgerissen und das Material ist wiederverwertet, insgesamt ist etwa die Hälfte der neuen Straßen, Kanäle und Leitungen gebaut. Und in beiden Quartieren entstehen schon Teile der Grünflächen.